Что ждет рынок новостроек после отмены долевого строительства?

Правительство поддержало инициативу губернатора МО о внесении изменений в закон №214-ФЗ, которые предполагают полный отказ от долевого участия граждан в строительстве новых домов. Предполагается, что к 2020 году частное инвестирование прекратится вовсе, и строители смогут продавать только готовые квартиры. Во время переходного периода с 2016 по 2020 годы финансирование будет происходить через посредничество банков с помощью специальных счетов.
 
Сейчас долевое участие устроено таким образом, что граждане могут инвестировать свои средства в возводимый дом на любой стадии готовности, даже при закладке фундамента. Как любое инвестирование, данный шаг может принести дольщику доход в размере до 30% от первоначальных вложений (когда квартира будет построена и сдана). Но не исключены и инвестиционные риски: в случае банкротства застройщика дольщик не только остается без объекта жилья, но и без вложенных средств. Для защиты этой категории граждан и был принят в декабре 2004 года Федеральный закон №214-ФЗ, а с 1 января 2014 года его дополнили таким образом, чтобы обеспечить инвесторам еще больше защиты: теперь застройщику, привлекающему средства физических лиц для строительства дома, необходимо иметь соглашение со страховой компаний, поручительство банка или состоять в обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков. ОВС, к слову, является довольно надежным институтом: при банкротстве одного из застройщиков завершать строительство будут другие участники общества.
 
С момента принятия закона количество обманутых дольщиков заметно снизилось, но они все же имеются (около 70 тысяч человек на начало года). Это и понятно: по разным оценкам, до 50% домов в России сейчас возводится с привлечением средств физических лиц. Но именно по этой же причине полноценный уход от долевого строительства в ближайшее время невозможен: последствия такого решения не только больно ударят по конечному покупателю, но и вновь дестабилизируют строительный сектор, который и так еле жив.
 
Отказ от долевого строительства перекроет застройщикам доступ к бесплатным, по сути, деньгам инвесторов и вынудит их переходить на платное заемное финансирование. Чем больше заемных средств использует застройщик, чем дольше он выплачивает проценты по кредиту, тем дороже будет стоить квадратный метр готового жилья.

 

"Желающие купить квартиру по адекватной цене или инвестировать на этапе строительства будут лишены этой возможности, а застройщикам придется пользоваться банковскими деньгами для постройки дома, а значит платить проценты и быть в кабале. Итог один - сократятся объемы строительства жилья, а цены на него вырастут на 20-30%. В результате о доступном жилье и массовом строительстве можно будет забыть" - прогнозирует руководитель отдела реализации недвижимости ИСК "ГарантСтрой" Якунина Ольга.
 
Небольшие молодые строительные фирмы, работающие только по договорам долевого строительства, вообще окажутся вытесненными с рынка. Проблемы с банковским обеспечением могут испытывать даже застройщики с именем: банк может не одобрить новый кредит, если не убедится в хороших продажах по уже построенным объектам. Сокращение количества застройщиков и объектов возводимого жилья автоматически снизит конкуренцию и приведет к монополизации рынка крупными компаниями, что в конечном итоге так же негативно отразится на стоимости жилья. Кроме того, исчезнут всевозможные акции и скидки, которые застройщики часто проводят на старте продаж и ранних сроках строительства.
 
В конечном итоге принимаемые меры должны сыграть свою положительную роль для покупателей квартир, но за это придется заплатить. Платежеспособный спрос населения снижается день ото дня, несмотря на меры государственной поддержки, и многие эксперты строительного рынка ожидают, что нововведения добавят пессимизма в отрасль. По мнению Якуниной Ольги, "государство должно оставить право выбора и возможность альтернативы для застройщиков и дольщиков, как и на каком этапе им заключать сделки, и не душить еще дальше находящийся в глубоком кризисе бизнес".