Ипотека в кризис? Да, именно сейчас!

23 апреля 2015

%gallery20%

Отразился ли кризис на темпах и объемах жилищного строительства в Ярославской области?

Виктор Жучков, первый заместитель директора департамента строительства ЯО:
«В ответ на этот вопрос хотелось бы сразу привести в пример несколько цифр. В 2014 году впервые за новейшую историю Ярославская область превысила показатели СССР по вводу жилья в эксплуатацию: введено 693 тысячи квадратных метров. По структуре: 50% от всего жилья составляют малоэтажные дома, 51% введенных кв. метров – жилье категории «эконом». Кроме того, 30% от общего количества введенного жилья составляют дома индивидуального жилищного строительства. На текущий, 2015 год в планах ввести еще больший объем жилья: 700 тысяч кв. метров. Задача непростая, но мы надеемся ее выполнить за счет того, что большой объем жилья сейчас уже достраивается. Безусловно, есть опасения, что изменившаяся экономическая ситуация отразится на строительстве. Однако I квартал 2015 года говорит, что многие муниципальные образования хорошо «стартовали» по темпам строительства. Так, в Рыбинске рост по отношению к I кварталу 2014 года составил 1137%, в Любимском районе рост 904%. В целом по области на сегодня уже введено 161 тысяча кв. метров жилья, для сравнения: на этот период в прошлом году ввод жилья составил 131 тысячу кв. м. Возможно, темпы снизятся, но прогнозировать, когда это произойдет, пока невозможно».

Евгений Меньшиков, генеральный директор Регионального оператора ипотечного жилищного кредитования Ярославской области (АИЖК):
«Будет ли продолжаться строительство в тех же темпах и объемах, – во многом это зависит от тех шагов, которые предпринимает и предпримет в дальнейшем государство».

Александр Мудревский, заведующий кафедрой экономики и учетно-аналитической деятельности Академии МУБиНТ, кандидат экономических наук, доцент, независимый эксперт по экономическим вопросам:
«На сегодня мы видим, что в регионе нет замороженных строительных объектов, это говорит о том, что кризис, по крайней мере на сегодня, строительную отрасль не затронул».

Давайте спросим у строителей – ощутили ли они на себе влияние кризиса?

Яна Никитина, начальник отдела продаж ОАО «Домостроительный комбинат»:
«Скрывать не буду – влияние кризиса чувствуется. Например, некоторые наши объекты мы пока не аккредитовали в банках (с 2015 года эта процедура для всех застройщиков заметно усложнилась), а это значит, что потенциальные покупатели не могут взять ипотеку. Это плохо потому, что большинство дольщиков приобретают жилье именно в кредит. Сократилось число дольщиков. Однако это не означат, что мы смотрим в будущее с пессимизмом, и надежды свои мы во многом связываем с государственными программами».

Роман Тарасов, начальник отдела продаж ООО «СК Прогресс»:
«Действительно, клиенты, приобретающие квартиры по ипотеке, занимают существенную долю в выручке каждого застройщика и снижение платежеспособного спроса, трудности клиентов в получении ипотечных кредитов, высокие процентные ставки по ипотеке негативно влияют на продажи застройщика. В этой ситуации просто необходима была государственная программа поддержки ипотеки, которая смогла бы с одной стороны сделать доступней ипотеку, с другой стороны, существенно поддержать застройщиков.

Александр Каменецкий, директор ООО «Ярнефтехимстрой-заказчик», почетный строитель России:
«Наша компания строит жилье классом выше, чем жилье «эконом». Так, в августе 2015 года мы вводим в эксплуатацию большой 13-этажный кирпичный дом во Фрунзенском районе. Безусловно, непростые экономические условия на нас отразились: с Нового года нам поступило лишь три обращения о покупке квартиры на условиях долевого строительства в ипотеку. Это что касается реакции на кризис покупателей. Что касается самого строительства – не секрет, что в IV квартале 2014 года цены на строительные и отделочные материалы, на оборудование, на технику резко выросли. Особенно это коснулось импортных товаров. А это значит, что застройщики, которые достраивают дома, столкнулись с непредвиденным увеличением расходов на строительство: дома-то ведь так или иначе нужно вводить в эксплуатацию и пришлось покупать материалы по новым – более высоким ценам. Соответственно, и дома, которые только планируются к строительству, тоже будут строиться по новым ценам, а значит, стоимость квадратного метра неизбежно вырастет».

Влияют ли новые экономические условия на реализацию госпрограмм, таких как расселение ветхого и аварийного жилья и программа «Обеспечение ветеранов Великой Отечественной войны жильем»?

Виктор Жучков:
«Наша задача на период до 1 сентября 2017 года – расселить 144 тысячи кв. метров аварийного жилья. Из общего количества в текущем году по плану регион должен расселить 34 тысячи кв. м, и план этот мы хотим выполнить с превышением объемов. С задачей мы справимся, поскольку объекты для расселения уже заложены и строятся. Что касается жилья для ветеранов Великой Отечественной, то средства на нее поступают из федерального бюджета. И пока очередь на получение жилья не закрыта. Однако Ярославская областная дума выступила с предложением – изыскать деньги для оставшихся 44 очередников в региональном бюджете, для того чтобы ветераны поскорее смогли улучшить жилищные условия, а уже потом возместить эти средства из федерального бюджета».

Как реализуется в Ярославской области программа «Жилье для российской семьи»? На кого она рассчитана?

Евгений Меньшиков:
«Программа «Жилье для российской семьи» – это уникальный шанс улучшить свои жилищные условия достаточно дешево и надежно.
Напомню суть программы: жилье можно купить по фиксированной цене 35 тысяч рублей за кв. м (на сегодняшний день это примерно на 20 тыс. рублей ниже среднерыночной цены за «квадрат» по Ярославлю). Граждане, пожелавшие участвовать в программе, через АИЖК получают возможность взять ипотеку по сниженной ставке – 10,9% годовых, которая на период строительства фиксируется. В результате затраты на приобретение жилья у покупателя сокращаются вполовину, по сравнению с приобретением жилья по рыночной цене на условиях ипотеки какого-либо банка».

Виктор Жучков:
«В Ярославской области в рамках программы будет построено 120 тысяч кв. м жилья. Уже состоялся конкурс, в результате которого отобраны застройщики, которые будут работать по этой программе. Дома в рамках программы будут построены в Ярославле во Фрунзенском районе, в Дзержинском районе (за ТЦ «Альтаир»), а также в Кузнечихинском сельском поселении Лесные поляны и в Сарафоново. Срок ввода жилья – не позднее 1 июля 2017 года. Для строительства застройщики получают кредиты через АИЖК по программе «Стимул», при этом государство компенсирует им расходы на строительство в размере 4 тысяч рублей за кв. м».

Кто может купить квартиру по программе?

«Приобрести квартиру по программе могут учителя, врачи, научные работники, работники культуры, госслужащие, военнослужащие, молодые семьи (до 35 лет) с ребенком и ряд других категорий граждан. А кроме того, – семьи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий (на 1 члена семьи приходится меньше 18 кв. м жилья), с доходом, который не превышает 38 тысяч на 1 члена семьи».

Не все граждане могут, а кто-то и не хочет покупать жилье по данной социальной программе. Однако сегодня есть и другой вид господдержки при покупке жилья – новая программа «Ипотека с господдержкой». Что это за программа и как ей воспользоваться?

Александр Иваненко, начальник сектора по жилищному кредитованию Ярославского отделения ОАО «Сбербанка России»:
«Российские граждане с нетерпением ждали появления такой программы, как ипотека с господдержкой. Это стало понятно по тому всплеску звонков и обращений, которые наш банк получил сразу после того, как приступил к приему заявок».
Основные требования по ипотеке с государственной поддержкой – первоначальный взнос, максимальный срок, условия погашения – практически идентичны остальным нашим программа жилищного кредитования. А вот ставка – минимальная, ориентированная на самый широкий круг заемщиков.
Ипотека с господдержкой выдается только на готовое или строящееся жилье в рамках ФЗ-214. При этом недвижимость можно купить как в многоквартирном доме, так и таунхаусе. На вторичное жилье ипотека с господдержкой не выдается.
Покупка должна осуществляться у юридического лица, которым может выступать застройщик или инвестор. Кроме того, по данной программе, в частности, в Сбербанке, можно купить жилье как в аккредитованном в банке доме, так и в неаккредитованном.
В последнем случае мы берем до момента сдачи дома в эксплуатацию от заемщика дополнительное обеспечение».

С появлением программы застройщики почувствовали себя увереннее?

Александр Каменецкий:
«Застройщики, которые возводят жилье премиум-класса, в меньшей степени почувствовали на себе действие этой ипотечной программы, потому что программой определен кредитный лимит – 3 миллиона рублей. Мы знаем, что жилье повышенной комфортности стоит гораздо дороже».

Ефим Савченко, заместитель директора по розничному бизнесу ОАО «Банк Москвы»:
«Тем не менее надо понимать, что и те граждане, кто покупает квартиры большой площади, также имеют право на получение ипотеки с господдержкой, просто первоначальный взнос собственных средств при покупке квартиры должен быть выше».

«Тем более что зачастую люди перебираются в новую квартиру за счет продажи собственной недвижимости, стоимость которой и покрывает необходимый первоначальный взнос».

Ефим Савченко:
«Верно. Но хотел бы добавить, что действие ипотечной программы с господдержкой не распространяется на покупку жилья на вторичном рынке, продавцом которого выступает физическое лицо. Ведь создавался этот ипотечный продукт не только как помощь гражданам в покупке доступного нового жилья, но и как один из механизмов стимулирования строительства».

Яна Никитина:
«Домостроительный комбинат начинает реализовывать новый объект – это 10-этажный кирпичный дом в Дзержинском районе на улице Большой Норской. Большие надежды возлагаем при реализации квартир в этом доме на ипотеку с господдержкой, потому что стоимость квадратного метра в этом жилье позволяет потенциальным покупателям воспользоваться этой программой. Это жилье экономкласса – одно-, двух- и трехкомнатные квартиры небольших площадей – от 35 кв. метров до 70 кв. метров. Мы сознательно пошли на небольшое уменьшение площади квартир, чтобы сделать их более доступными по цене. Отрадно, что желающие купить квартиру в этом доме уже обращаются к нам за информацией, в том числе интересуются и возможностью ипотеки с господдержкой».

Роман Тарасов:
«Сейчас группа компаний ООО «СК Прогресс» предлагает к продаже более 800 квартир в 15 объектах с разной степенью готовности, которые по ценовым параметрам соответствуют критериям, установленным для квартир с государственной поддержкой ипотеки. Мы с оптимизмом смотрим вперед и строим».

А банки ощутили подъем спроса на ипотеку в связи с новой программой?

Ефим Савченко:

«Действительно, число обращений клиентов, желающих взять ипотеку, выросло, в том числе и потому, что заработала программа «Ипотека с господдержкой». В Банке Москвы действуют сразу программы двух банков, в связи с чем вероятность успешного решения квартирного вопроса клиентом значительно выше.

Ипотека по господдержке в Банке Москвы предоставляется по ставке 12 процентов годовых в рублях, первоначальный взнос от 20% от стоимости жилья, максимальный срок кредита до 30 лет.

На нашем сайте потенциальный покупатель найдет огромный выбор новостроек и подобрать подходящий вариант как по стоимости и метражу, так и по району расположения. Здесь же можно получить всю актуальную информацию по способам и вариантам покупки, задать вопросы экспертам, получить спецусловия покупки, либо принять участие в акциях».

Процент одобренных заявок на ипотеку сегодня тоже стал выше?

Александр Иваненко:
«Количество одобренных заявок действительно резко поднялось, особенно по сравнению с IV кварталом 2015 года. На сегодняшний момент в Северном банке Сбербанка России одобрение получают примерно 70% ипотечных кредитов. В целом же с момента начала действия программы ипотеки с господдержкой на территории Северного банка было принято уже 1000 заявок на общую сумму 1,5 млрд рублей. На территории Ярославской области одобрено 250 заявок. 130 клиентов Северного банка уже получили ипотеку и, что особенно приятно, 30 из них – ярославцы. При этом мы наблюдаем большую динамику интереса к новому банковскому продукту у населения. Так, с 18 по 31 марта мы выдали 35 кредитов, а с 1 по 13 апреля – уже 99. Учитывая же, что от момента подачи заявки до собственно покупки квартиры проходит в среднем месяц, к концу апреля цифры будут значительно выше».

Алексей Доскин, руководитель портала novoe76.ru, группа компаний «Аланта»:
«Заемщик, желающий минимизировать риск неодобрения кредита, может обратиться к специалистам, которые рассмотрят его кредитную историю, найдут в ней «узкие места», а затем подберут из всех имеющихся на рынке региона кредитных программ (от различных банков) наиболее подходящую. Например, это можно сделать в нашем едином кредитном центре.
Также хотелось добавить, что на нашем сайте потенциальный покупатель найдет огромный выбор новостроек и подобрать подходящий вариант как по стоимости и метражу, так и по району расположения. Здесь же можно получить всю актуальную информацию по способам и вариантам покупки, задать вопросы экспертам, получить спецусловия покупки, либо принять участие в акциях».

Александр Мудревский:
«Дополню: те 20 млрд рублей, которые правительство РФ выделяет на субсидирование ипотеки, должны обеспечить 400 млрд ипотечных кредитов. Так что банки будут стремиться к тому, чтобы программа работала активно».

Но тем не менее страхи и риски для тех, кто берет ипотеку, существуют. В частности – риск оказаться обманутым дольщиком…

Яна Никитина:
«Когда меня спрашивают, кому доверять свои средства, я отвечаю – застройщику, который уже хорошо зарекомендовал себя на рынке, у которого надежная репутация и его не было в истории долгостроев. Как проверять застройщика? Существуют официальные рейтинги, а кроме того – можно ведь собрать информацию и самостоятельно – в печатных СМИ, в интернете на форумах, у знакомых, у работников этой строительной компании. Главное – проявить активность и заинтересованность».

Юлия Котлова, менеджер по работе с партнерами жилищного кредитования сектора по жилищному кредитованию Ярославского отделения ОАО «Сбербанка России»:
«Аккредитацию банка можно получить лишь самой надежной компании. Наши банковские «фильтры» для застройщиков очень серьезные, неплатежеспособного партнера мы не допустим к нашим кредитным программам. Поэтому для заемщика аккредитация крупного банка может выступить своеобразной гарантией того, что долгостроя не будет. Наконец, в офисах партнеров можно подать и заявку на кредит».

Роман Тарасов:
«Поддержу коллег из Сбербанка и со своей стороны отмечу: если застройщик аккредитовал объект или получил кредит в Сбербанке, это своеобразная гарантия его платежеспособности и надежности и уверенность в том, что кредитуемый объект будет завершен в срок».

Евгений Меньшиков:
«Я бы интересовался еще и страховой компанией, которая обеспечивает страхование ответственности застройщика перед участниками долевого строительства в рамках федерального закона. Если страховщик с высоким рейтингом А+, с крупным уставным капиталом, он все возможные потери застройщика возместит».

Александр Каменецкий:
«Я не совсем согласен, что страховая компания защитит от всех возможных рисков. Думаю, покупатель квартиры сам должен серьезно изучить рынок и компанию-застройщика, у которого он планирует купить жилье. Вообще, вся ответственность застройщика прописана в законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» На него и нужно опираться. Обманутыми дольщиками, как правило, становятся те граждане, кто не знаком с нормами данного закона. В частности, стремясь снизить расходы, покупают жилье у компаний, которые не имеют разрешения на строительство, аккредитации в банках, опыта работы в строительстве и завершенных объектов, у компаний-однодневок и так далее».

Существует еще одна опасность – оказаться недобросовестным плательщиком по ипотеке в силу различных жизненных обстоятельств: потери работы, болезни и прочих ситуаций. Как ее избежать?

Ефим Савченко:
«Самое главное – сразу сообщить о своей проблеме в банк, предоставивший кредит. Заемщик должен твердо знать: не в интересах банка лишить его жилья. Мы финансовая структура, оперирующая деньгами, а не недвижимостью, и нам выгодно, чтобы наш клиент продолжал оставаться нашим клиентом. Поэтому для заемщиков, попавших в затруднительную ситуацию, мы предусмотрели различные способы реструктуризации кредитов, такие, как отсрочка платежей, продление сроков платежей и прочие механизмы.
Помимо реструктуризации, существует еще и процедура страхования займов: на случай потери работы, трудоспособности или смерти заемщика».

Александр Мудревский:
«Кстати, если заемщик отказывается от страховки, банковская ставка по кредиту, как правило, для него будет выше. Это тоже нужно учитывать».

«И в заключение хотелось бы услышать четкий ответ: стоит ли брать ипотеку в непростых экономических условиях, которые переживает наша страна?»

Александр Мудревский:
«Да, стоит, потому что рубль укрепляется, а недвижимость продолжает оставаться надежным средством вложения и преумножения капитала».

Александр Каменецкий:
«Если покупать квартиру, то сегодня, когда еще можно приобрести жилье по ценам прошлого года и близким к прошлогодним показателям. Стоимость жилья в домах, которые находятся на стадии строительства, несомненно, вырастет, так как растут цены на стройматериалы.

Яна Никитина:
«Пока мы держим цены на уровне прошлого года и этим покупатель может воспользоваться с выгодой для себя».

Роман Тарасов:
«Нередко слышу от ярославцев, мол, кризис еще впереди, цены на квартиры упадут из-за низкого спроса и лучше не спешить с покупкой – подождать нижней планки. Разочарую: цены не упадут, это уже проверено, ограниченное количество новых строек, повышение цен на материалы не позволят ценам находиться практически на одном уровне, как мы это видели на протяжении последних лет. И возможно, лучших цен за «квадрат», чем сегодня, уже не будет никогда. Поэтому самое время воспользоваться господдержкой и приобрести квартиру по ипотеке».

Алексей Доскин:
«Безусловно стоит. В текущем году нами совместно с рядом банков было выдано около 27 ипотечных кредитов на общую сумму чуть более 40 млн руб. При этом большинство заемщиков испытывало определенные трудности пытаясь решить этот вопрос самостоятельно. Приведу один пример: в марте мы выдали ипотеку на новостройку жителю северных регионов. Его непосредственное присутствие понадобилось только на подписании кредитного договора! Все остальное было сделано без его непосредственного участия. Вместе с этим для жителей Ярославля и других регионов, нами был запущен сервис www.novoe76.ru, позволяющий будущему новоселу выбрать и приобрести квартиру в новостройке, а наши специалисты будут сопровождать его на всех этапах сделки».

Евгений Меньшиков:
«Безусловно, покупать квартиру в ипотеку стоит и делать это нужно именно сейчас, потому что сегодня государство предложило такие механизмы приобретения квартиры, которых никогда не было ранее и, которых, возможно, в дальнейшем уже не будет. Надо помнить: такие государственные программы, как «Жилье российской семье» и «Ипотека с господдержкой», – они не навсегда. И нужно пользоваться моментом, чтобы успеть купить квартиру на выгодных условиях».

← Список статей