Полной отмены закона о долевом строительстве не будет

28 августа 2015 Новости Портала

В связи с горячим обсуждением возможной отмены закона о долевом строительстве №214-ФЗ, министр строительства Михаил Мень заверил, что речь идет не о полной отмене закона к 2020 году, а о формировании механизма банковской гарантии. То есть в договорных отношениях между банком и застройщиком должна будет появиться третья сторона - банк, который будет гарантировать исполнение застройщиком взятых на себя обязательств перед покупателем. И основной задачей сейчас будет разработка механизма, который будет учитывать интересы всех сторон и при этом не увеличит сильно итоговую стоимость квадратного метра.

 

Федеральный закон о долевом строительстве был принят в 2005 году и на тот момент это было революционным решением. При продаже квартир тогда использовалось множество вариантов договоров (предварительные и инвестиционные договоры, договоры о присоединении к строительству и т.д.) и большинство из них не имело юридической значимости. Новый закон значительно снизил инвестиционные риски покупателей - в первую очередь защитил от двойных продаж, ведь договор о долевом участии стал регистрироваться в УФРС. Но проблема обанкротившихся застройщиков и обманутых дольщиков не исчезла полностью, на начало года пострадавших покупателей новостроек насчитывается около 70 тысяч человек.

КАК ЭТО БУДЕТ РАБОТАТЬ

Рабочей группой сейчас разрабатывается схема, при которой покупатель не будет напрямую кредитовать застройщика на начальной стадии, а будет размещать имеющиеся средства, предназначенные в качестве аванса, в банке, на специальном счете. Банк будет выдавать застройщику деньги, собранные таким образом, посредством кредита. Процент за выдаваемый кредит должен быть невысоким, ведь раньше застройщик привлекал средства от дольщиков и вовсе бесплатно. В таком случае, стоимость квадратного метра если и повысится, но не сильно, это будет являться платой покупателя за гарантию и спокойствие - уверены в правительстве: договоры купли-продажи банк будет заключать с покупателем, и в случае банкротства застройщика именно банк будет являться гарантом выполнения обязательств. Заключенные договоры также дают и застройщику уверенность в платежеспособном спросе на квартиры в конкретном объекте строительства.

Участники рабочей группы высказывают предположение, что первоначальный аванс не должен превышать 10%, оставшиеся 90% он выплачивает застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию и личного осмотра построенной квартиры, то есть на этой стадии гражданин обращается в банк за стандартной ипотекой и полностью рассчитывается с застройщиком.

Предполагаемая схема, распространенная в развитых странах, конечно дает дополнительные гарантии для потребителей, но возникает вполне логичный вопрос: где застройщики будут брать оставшиеся 90% средств, которые они раньше бесплатно получали от дольщиков? Даже те 10% от стоимости квартиры, которые банк консолидирует у себя, он направляет застройщику уже с небольшим процентом. Остальные средства застройщик, очевидно, будет вынужден привлекать в банке под рыночную ставку, что совершенно неприемлемо при нынешней доступности и стоимости кредитных ресурсов. Небольшие строительные фирмы, работающие только за счет денег дольщиков, вынуждены будут покинуть рынок, а крупные застройщики, ведущие строительство нескольких объектов одновременно и так несут сильную кредитную нагрузку.

Выходит, повышение процентов ляжет на плечи покупателей и обсуждаемым 3-5-процентным увеличением стоимости квадратного метра дело вряд ли ограничится. Застройщики тоже против подобной инициативы и считают ее крайне несвоевременной в период спада строительной отрасли. Новый виток девальвации рубля, совпавший с традиционным осенним повышением активности покупателей, возможно кратковременно простимулирует граждан на вложение средств в покупку квартир, но всплеска ажиотажного спроса, подобного декабрьскому, не ожидается - покупательные возможности населения с тех пор сильно сократились. Поддержка спроса сейчас возможна только за счет покупателей, продавших запасы валюты на пике или желающих долгосрочно инвестировать оставшиеся рублевые запасы. Но уже в ближайшем будущем ожидается новый рост стоимости жилья из-за падения курса рубля и удорожания стоимости строительства, спрос снова вернется на кризисный уровень. Остается надеяться, что в правительстве придумают дополнительные механизмы, позволяющие защитить интересы покупателей и при этом сохранить стоимость жилья на адекватном уровне.

← Список новостей